駐車場オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットまとめ

オーナーチェンジ物件とは

駐車場におけるオーナーチェンジ物件とは、すでに駐車場として運営されている状態で売買される物件のことを指します。

オーナーチェンジ物件の特徴として、土地を所有していなくても駐車場経営を始められる点があります。

また、既存の契約者や設備が整った状態で引き継がれるため、運営開始から収入を見込めるケースが多いこともメリットです。

メリット

収入がすぐに発生する

オーナーチェンジ物件は、すでに契約者がいる状態で引き継がれるため、購入後すぐに収入が見込めます。実際の賃料が明確なので、収益の見通しも立てやすいです。

また、売却サイトには利回りが記載されていることが多く、それを参考にシミュレーションを行うこともできます。

設備費用がかからない

看板やラインなどの設備が整っているため、基本的に新たな設備費用はかかりません。新規オーナーは現状の設備をそのまま利用でき、初期費用を抑えながら運用を開始できます。

しかし、修繕の必要性がある場合は新オーナーの負担になるため、現状をしっかり確認しましょう。

募集の手間が不要

既に駐車場の契約者がいる場合、新たに募集する必要がありません。

募集にかかる広告費や契約手続き、契約者を見つけるまでの労力を削減できるため、忙しい投資家や不動産投資初心者でも、比較的スムーズに運用を開始できるのが大きな利点です。

デメリット

契約内容が引き継がれる

オーナーチェンジ物件では、既存の契約者との契約内容がそのまま引き継がれます。

そのため、相場より低い賃料で契約されていた場合でも、購入直後に簡単に変更することはできません。

購入後に欠陥が見つかるリスク

購入後に土地や設備に欠陥が見つかることもあります。

例えば、舗装の劣化や排水設備の不具合、境界の不明確さなどです。過去の修繕履歴や点検記録を事前に確認し、必要であれば専門家に調査してもらうことでリスク回避に繋げられます。

現状の契約者を把握できない

契約者の中には、賃料の滞納があったり、トラブルを起こしている人が含まれる可能性もあります。

売主に過去のトラブルや入金状況を事前に確認しておきましょう。

オーナーチェンジ物件の危険を回避するには

オーナーチェンジ物件には、購入時に想定していなかったトラブルやリスクが潜んでいることがあります。

リスクを避けるためには、物件購入前に「なぜ売却されるのか」を知ることで、予期せぬ問題に直面する可能性を減らすことができます。

主な売却理由は以下の通りです。

オーナーチェンジ物件を売却する主な目的

当初予定していた売却時期のため

売主が計画していた投資の出口戦略に従い、利益がある程度出たタイミングで売却する場合があります。

物件が計画通りの収益を上げていたことを意味するため、購入者にとっては比較的安心できる状況と言えます。

まとまった資金が必要になったため

不動産事業の拡大資金、子どもの教育資金、老後資金など、まとまった資金が必要になったことで売却されるケースもあります。

売却の理由は個人的な資金ニーズであるため、物件自体に大きな問題はないと考えられます。

健康的な理由

売主自身の健康上の理由で、駐車場の経営や管理が難しくなり、やむを得ず売却されることがあります。

この場合も物件自体に大きなトラブルがあるわけではないため、比較的安全な物件である可能性が高いです。

契約者や管理会社とトラブルがある

契約者の賃料滞納やマナー違反、あるいは管理会社の対応が不十分であるなどが原因で、売却を決断することがあります。

物件自体に収益性はあるものの、購入後に同じトラブルに巻き込まれるリスクが残ります。

修繕時期が近い

看板や照明、舗装などの設備の修繕時期が近いタイミングで売却されることもあります。この場合は購入後すぐに修繕費用が必要になる可能性があります。

修繕費用を支払うことによる初期投資が、長期的に資産価値の向上に繋がるかどうか見極める必要があります。

契約満了が近い

契約者の契約満了が近いタイミングで売りに出されるケースもあります。この場合、購入直後に契約者が減り、収益が一時的に減少してしまうリスクがあります。

新たに契約者を募集するための広告費用や契約手続きにかかる労力、契約成立までの時間なども考慮しましょう。

経営が成り立たない

想定していたよりも利益が見込めず、経営が成り立たなくなったために売却されるケースもあります。

このような物件は、購入後の収支計画が順調に進むかどうかが不透明で、リスクが高いと言えます。

さらに、経営が成り立たなくなった理由が立地や需要の問題なのか、管理方法や契約条件の問題なのかを見極めることも重要です。

まとめ

駐車場のオーナーチェンジ物件には、初期費用や最初の労力を抑えつつ、購入後すぐに収入が得られるというメリットがあります。

一方で、契約内容や契約者とのトラブル、設備の老朽化や土地の瑕疵など、購入後に想定外のリスクを引き継ぐ可能性もあります。

そのため、売却理由が計画的なものか、資金や健康上の個人的な理由か、それともトラブルや経営上の問題によるものかを見極めることで、安全に投資できるかを判断できます。